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Comptabilité

Amortissement

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En 1 phrase

L'amortissement est la répartition comptable du coût d'un bien sur sa durée d'utilisation. En immobilier locatif sous régime LMNP ou SCI à l'IS, il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus imposables, sans décaissement réel. C'est l'un des avantages fiscaux les plus puissants du statut LMNP.

Qu'est-ce que l'amortissement ?

L'amortissement est un concept comptable qui traduit la dépréciation d'un actif dans le temps. Une voiture perd de la valeur chaque année — on l'amortit. Un immeuble se déprécie progressivement (hors terrain) — on peut l'amortir comptablement.

En pratique pour un investisseur, l'amortissement crée une charge comptable qui réduit le bénéfice imposable, sans que tu aies à sortir de l'argent réellement.

L'amortissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

C'est ici que l'amortissement est le plus puissant pour les particuliers. En régime réel LMNP, tu peux amortir : - La structure du bâtiment : sur 30 à 40 ans (environ 2,5 à 3 % par an) - Les équipements et travaux : sur 5 à 10 ans (10 à 20 % par an) - Le mobilier : sur 5 à 7 ans (15 à 20 % par an)

Exemple : Appartement meublé acheté 200 000 € (dont 160 000 € de bâti). Amortissement annuel du bâti sur 30 ans : 160 000 / 30 = 5 333 €. Si tu perçois 7 200 € de loyers annuels et déduires 5 333 € d'amortissement + d'autres charges, ton bénéfice imposable peut être ramené à presque zéro.

Amortissement du crédit immobilier : autre signification

Le terme "amortissement" désigne aussi le remboursement progressif du capital d'un crédit immobilier. Chaque mensualité comprend une part d'intérêts (qui diminue) et une part de capital remboursé (qui augmente). À terme, le crédit est intégralement remboursé — "amorti".

À retenir

  • L'amortissement comptable réduit le bénéfice imposable sans décaissement réel
  • En LMNP au réel, c'est l'avantage fiscal le plus puissant de l'investissement locatif meublé
  • Amortissement du crédit = remboursement progressif du capital emprunté
  • Nécessite une comptabilité rigoureuse (expert-comptable recommandé)
  • Non applicable en location nue (régime foncier classique)
Termes liés
Immobilier locatif

Questions fréquentes

Faut-il un expert-comptable pour bénéficier de l'amortissement en LMNP ?

+
Ce n'est pas obligatoire légalement, mais fortement recommandé. Les règles d'amortissement sont complexes (composants, durées, terrain exclu...) et une erreur peut entraîner des redressements fiscaux. Le coût d'un expert-comptable (400 à 800 € par an) est largement compensé par l'économie fiscale générée.

L'amortissement LMNP est-il cumulable avec d'autres déductions ?

+
Oui. En régime réel LMNP, tu peux cumuler l'amortissement avec la déduction des intérêts d'emprunt, des charges de copropriété, des frais de gestion, des assurances et des travaux d'entretien. C'est cette combinaison qui permet d'effacer quasi-totalement la fiscalité sur les revenus locatifs.

Que se passe-t-il à la revente d'un bien amorti ?

+
En LMNP, la plus-value à la revente est calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués (contrairement à la SCI à l'IS). Elle bénéficie du régime des plus-values des particuliers, avec une exonération progressive après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (PS). C'est un avantage considérable par rapport à la SCI à l'IS.