"Combien puis-je emprunter ?" C'est la première question que se pose tout futur propriétaire. Et la réponse dépend de plusieurs facteurs que les banques analysent minutieusement avant d'accorder un crédit immobilier.

Ce guide t'explique exactement comment les banques calculent ta capacité d'emprunt, et comment l'optimiser avant de faire ta demande.

La règle des 35% — Le pilier du calcul

Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) de 2022, les banques françaises appliquent une règle stricte : tes charges de remboursement ne doivent pas dépasser 35% de tes revenus nets.

C'est ce qu'on appelle le taux d'endettement.

Formule : Taux d'endettement = (Total des charges mensuelles ÷ Revenus nets mensuels) × 100

Si ce taux dépasse 35%, ta demande de crédit sera quasi-automatiquement refusée.

Ce que les banques considèrent comme revenus

Revenus pris en compte à 100%

  • Salaire net en CDI (après impôts, avant charges patronales)
  • Retraite
  • Revenus fonciers existants (loyers perçus, à 70% pour certaines banques)
  • Revenus de gérant majoritaire (avec au moins 2 ans d'ancienneté)

Revenus pris en compte partiellement

  • Primes et bonus : souvent à 50-70% si versés régulièrement depuis 2+ ans
  • Revenus d'indépendant ou auto-entrepreneur : moyenne des 2-3 dernières années
  • Allocations CAF : rarement prises en compte sauf CAF stable depuis longtemps

Revenus généralement exclus

  • CDD, intérim (sauf ancienneté très longue)
  • Période d'essai
  • Revenus ponctuels ou irréguliers
  • Allocations chômage

Ce que les banques considèrent comme charges

Toutes tes charges mensuelles existantes entrent dans le calcul, pas seulement le futur crédit immobilier :

  • Crédit immobilier en cours (résidence actuelle ou investissement)
  • Crédits à la consommation (voiture, travaux, etc.)
  • Crédit renouvelable (même non utilisé — la banque prend le plafond)
  • Pensions alimentaires versées
  • Et le futur crédit immobilier que tu demandes

Le calcul concret

Exemple 1 — Couple avec 5 000€ de revenus nets

Revenus : 5 000€/mois (2 500€ + 2 500€) Charges existantes : crédit voiture 300€/mois Taux d'endettement maximum : 35%

Capacité de remboursement mensuelle : 5 000€ × 35% = 1 750€ → moins les charges existantes (300€) = 1 450€/mois disponibles pour le crédit immobilier

Avec 1 450€/mois sur 20 ans à 3,5% de taux : → Capacité d'emprunt : environ 250 000€

Exemple 2 — Célibataire avec 2 800€ nets

Revenus : 2 800€/mois Charges existantes : aucune Taux d'endettement maximum : 35%

Capacité de remboursement mensuelle : 2 800€ × 35% = 980€/mois

Avec 980€/mois sur 25 ans à 3,5% : → Capacité d'emprunt : environ 195 000€

Les autres facteurs qui influencent ta capacité d'emprunt

Le taux d'intérêt

C'est le facteur le plus impactant après les revenus. En 2026, les taux des crédits immobiliers se situent autour de 3 à 4% selon la durée et le profil.

Impact concret : pour 1 000€ de mensualité sur 20 ans - À 2% : tu empruntes ~196 000€ - À 3,5% : tu empruntes ~172 000€ - À 5% : tu empruntes ~151 000€

La différence entre un taux à 2% et à 5% représente 45 000€ de capacité d'emprunt en moins pour la même mensualité.

La durée du prêt

Plus la durée est longue, plus tu peux emprunter — mais plus tu paies d'intérêts au total.

Pour 200 000€ empruntés à 3,5% : - Sur 15 ans : mensualité de 1 430€, coût total des intérêts : 57 000€ - Sur 20 ans : mensualité de 1 160€, coût total des intérêts : 79 000€ - Sur 25 ans : mensualité de 1 000€, coût total des intérêts : 100 000€

La durée optimale dépend de ton budget mensuel et de ce que tu es prêt à payer en intérêts.

L'apport personnel

Les banques exigent généralement un apport minimum de 10% du prix du bien pour couvrir les frais de notaire (7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf). Un apport plus important : - Réduit le montant emprunté - Améliore les conditions du prêt (taux plus bas) - Rassure la banque sur ta capacité à épargner

Règle générale : vise 10% minimum pour les frais, 20% idéalement pour obtenir les meilleures conditions.

Le reste à vivre

Les banques ne regardent pas seulement le taux d'endettement. Elles vérifient aussi que tu gardes un "reste à vivre" suffisant après toutes tes charges. Pour une personne seule, un reste à vivre de 700-800€/mois minimum est généralement exigé.

Comment optimiser sa capacité d'emprunt

Rembourser ses crédits à la consommation

Un crédit voiture à 300€/mois réduit ta capacité d'emprunt de 300€/mois × 35% inverse = environ 50 000€ de capacité en moins. Rembourser ce crédit avant de demander un crédit immo peut changer radicalement ta situation.

Clôturer les crédits renouvelables non utilisés

Même si tu n'utilises pas ton crédit renouvelable, la banque intègre le plafond dans tes charges. Clôture tous les crédits renouvelables inutiles avant ta demande.

Augmenter son apport

Chaque euro d'apport supplémentaire réduit le montant emprunté et les intérêts. Si tu as une épargne disponible (hors épargne de précaution), utilise-la pour augmenter ton apport.

Choisir la bonne durée

Allonger la durée réduit la mensualité et augmente la capacité d'emprunt. Mais compare le coût total des intérêts pour vérifier que ça reste raisonnable.

Emprunter à deux

Acheter en couple double généralement la capacité d'emprunt. Les revenus s'additionnent, les charges fixes se mutualisent.

Les frais à ne pas oublier

Beaucoup de primo-accédants se concentrent sur le prix du bien et oublient les frais annexes :

Frais de notaire : 7 à 8% du prix dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf Frais de dossier bancaire : 500 à 1 500€ selon les banques Frais de garantie : caution ou hypothèque, 1 à 2% du montant emprunté Frais d'agence immobilière : 3 à 8% du prix (si achat via agence) Frais de déménagement : 500 à 3 000€ selon la distance

Règle pratique : prévois 10% du prix du bien en sus pour couvrir l'ensemble de ces frais.

Ce qu'il faut retenir

  • Le taux d'endettement maximum est de 35% — c'est la règle imposée par le HCSF
  • Toutes tes charges existantes réduisent ta capacité d'emprunt — pas seulement le futur crédit
  • Le taux d'intérêt et la durée sont les deux leviers principaux sur ta mensualité
  • Rembourser ses crédits conso avant de demander un crédit immo peut faire une grande différence
  • Prévoir 10% du prix en frais annexes en plus de l'apport
  • Un courtier en crédit immobilier peut obtenir de meilleures conditions que ta banque habituelle
#Effet de levier#Taux d'intérêt#Immobilier locatif#Amortissement#Épargne de précaution#Budget personnel

Questions fréquentes

Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?

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C'est de plus en plus rare depuis les recommandations du HCSF de 2022. Quelques cas restent possibles : primo-accédants avec CDI solide et très bons revenus, achat dans le neuf, ou certains profils spécifiques. Mais la règle générale est qu'un minimum de 10% d'apport (pour les frais de notaire) est exigé. Sans apport, les banques considèrent le risque trop élevé.

Comment comparer les offres de plusieurs banques ?

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Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est l'indicateur de comparaison standard. Il inclut le taux nominal + les frais de dossier + l'assurance emprunteur. C'est le seul chiffre qui permet une comparaison fiable entre deux offres. Un courtier en crédit immobilier peut faire cette comparaison pour toi — généralement sans frais, car il est rémunéré par la banque.

L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

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Elle n'est pas légalement obligatoire, mais toutes les banques l'exigent en pratique pour accorder un crédit immobilier. Depuis la loi Lemoine de 2022, tu peux changer d'assurance emprunteur à tout moment (plus besoin d'attendre la date anniversaire). Faire jouer la concurrence sur l'assurance peut économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.