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Taux de rendement interne (TRI)

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En 1 phrase

Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur financier qui mesure la rentabilité réelle d'un investissement en tenant compte de tous les flux de trésorerie dans le temps : investissement initial, revenus générés et valeur de revente finale. Un TRI de 8 % signifie que l'investissement génère une performance équivalente à un placement annuel de 8 %. C'est la mesure la plus complète pour comparer des investissements aux profils différents.

Qu'est-ce que le TRI ?

Le TRI va plus loin que le simple "rendement annuel". Il prend en compte la valeur temporelle de l'argent : 1 000 € reçus aujourd'hui valent plus que 1 000 € reçus dans 10 ans (inflation, coût d'opportunité).

Un TRI de 6 % sur un investissement immobilier signifie que, compte tenu de l'apport initial, de tous les loyers perçus sur la durée, de toutes les charges payées et du prix de revente final, l'investissement équivaut à placer de l'argent à 6 % par an de façon constante.

Comment calculer le TRI ?

Le TRI n'a pas de formule simple — il se calcule par itérations successives (ou avec Excel/Google Sheets via la fonction TRI ou IRR).

Étapes pratiques : 1. Lister tous les flux négatifs (investissement initial, travaux, charges) 2. Lister tous les flux positifs (loyers nets, valeur de revente) 3. Utiliser la fonction =TRI() dans Excel avec ces flux chronologiques

Exemple simplifié : - Achat : -200 000 € (an 0) - Loyers nets : +8 000 €/an (an 1 à 10) - Revente : +220 000 € (an 10) - TRI calculé : environ 5,2 %

TRI vs rendement locatif brut

Le rendement locatif brut (loyers/prix d'achat) ne dit pas tout. Le TRI est supérieur car il intègre : - La plus-value (ou moins-value) à la revente - Les charges réelles (taxe foncière, gestion, vacance locative) - L'effet de levier du crédit - La chronologie exacte des flux

À retenir

  • Le TRI est la mesure la plus précise de la rentabilité d'un investissement
  • Il intègre tous les flux : investissement, revenus et revente
  • Utile pour comparer un investissement immobilier avec un placement financier
  • Calculable facilement dans Excel avec la fonction =TRI()
  • Un TRI supérieur au coût de ton crédit immobilier signifie que l'effet de levier est positif
Termes liés
RendementImmobilier locatifSCPIPlus-value

Questions fréquentes

Quel TRI est considéré comme bon pour un investissement immobilier ?

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Un TRI entre 5 et 8 % est généralement considéré comme bon pour un investissement locatif en France, selon la localisation et le type de bien. Au-delà de 10 %, le rendement est excellent mais le risque est souvent plus élevé. En dessous de 3 %, mieux vaut comparer avec d'autres alternatives financières.

La différence entre TRI et ROI ?

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Le ROI (Return on Investment) mesure simplement le gain total sur le capital investi, sans tenir compte du temps. Le TRI annualise ce rendement en prenant en compte la chronologie des flux. Pour des investissements sur plusieurs années, le TRI est bien plus précis que le ROI.

Peut-on utiliser le TRI pour comparer un ETF et un investissement immobilier ?

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Oui, c'est même son usage idéal. En calculant le TRI de chaque investissement avec leurs flux réels (apport, dividendes ou loyers, valeur finale estimée), tu obtiens un taux comparable sur la même base. Attention cependant : le TRI ne mesure pas le risque — il faut aussi comparer la volatilité et la liquidité de chaque option.